作者:MyGoNews方暮晨
時間:2015-11-13
 
 
 
2015年交易量陷27萬棟守衛戰,2016年房價軟著陸、量回溫,搶進不動產關注五趨勢
2015年交易量陷27萬棟守衛戰,2016年房價軟著陸、量回溫,搶進不動產關注五趨勢
新聞摘要
  • 2015年交易量陷27萬棟守衛戰,2016年房價軟著陸、量回溫,搶進不動產關注五趨勢
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】全國不動產綜合2015房地產以及經濟狀況發展,加上對於2016年景氣的預估,提出現階段值得觀察的房市5大趨勢,全國不動產認為,在建商率先降價後,引發天花板效應,但2016年房價不會繼續跌跌不休,跌幅將會收斂至10%以內!
 
2015年可謂是房地產轉折的一年,政府稅制及行政干預影響下,市場呈現量縮價跌,1-9月建物買賣移轉量共199,811棟,相較2014年同期減少17.1%,預計全年交易量約27萬棟!有人說這是房市領跌的第一年,但也有人認為總統大選後將利空出盡,然而2016年房市仍將面對經濟前景未明、利率是否調升及政府政策動向等影響,價量又會有什麼變化呢?全國不動產企研室主任張瀞勻指出,交易量下滑主因為買賣雙方對價格認知差異過大,隨便買、隨便賺的時代已經過去了,而在建商率先降價後,引發天花板效應,但2016年房價不會繼續跌跌不休,跌幅將會收斂至10%以內!
 
趨勢一、大選當前,政策牛肉刺激內需、經濟成長
 
中華經濟研究院預估2015年全年GDP0.9%,而在無重大天災人禍之情況下,2016年GDP預估約1.84%,比2015年增加0.94%,經濟穩定成長,加上總統大選將在2016年1月登場,根據歷史經驗,新執政者為贏得民心,將釋放利多,拯救整體經濟環境,至於購屋族最關心的利率,誠所謂利率不升、房市不死!在第三季央行理監事會議時,竟終結連16季的利率「凍漲」狀況,調降利率半碼,不升反降!
 
張瀞勻也指出,購屋族可接受的利率臨界點是3%,主因是目前普遍租金投報率都不超過3%,一旦房貸利率超過3%,部分民眾會擔心房貸負擔重,買不如租來得划算!
 
趨勢二、房地合一上路,揭開房地產史新頁面
 
2015年打房稅制不斷,造成買賣雙方對於價格認知差異大,交易量下滑至谷底,然後雙方僵持近一年,目前屋主已彈性疲乏開始降價、適逢年底成家潮買方出籠,加上2016年房地合一登場,為把握輕稅潮,交易量已緩步回溫!
 
然而2016年房地合一上路後,意味著炒作投資、隨便買、隨便賺的時代結束了,在預期投機歪風消失、提振景氣之下,從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率,還有台北市市長柯文哲和總統候選人朱立倫陸續表示,沒有打房的必要,代表政府開始鬆綁對房市的打壓,房市價量未來交由市場機制決定,並回歸自住及長期置產市場!
 
趨勢三、天花板效應發酵,房價軟著陸
 
由於建商有決定售價的權力,目前降價趨勢明顯的為預售屋及新成屋建案,加上背負資金及營收壓力,價格的確可以因市場冷熱有所調整,且預售屋賣的是「未來房價」,價格通常較高,一旦開始降價,將出現天花板效應,迫使中古屋房價隨之調降!
 
不過中古屋市場較難看到房價全降的現象,主因是每個屋主經濟背景不同、持有時間長短不一,房市交易仍將回到供需基本面,房價呈現個案表現,土地成本愈來愈高,且房地產相對於其他投資產品,有增值抗跌效益,因此房價不會跌跌不休!
 
趨勢四、自住客、置產客可搶進,別碰2地雷
 
以2015、2016年來說,因為受到房地合一新制上路、持有稅上揚影響,在預期心理下,張瀞勻認為房價會緩步修正,也是自住客跟置產客搶進的好時機,尤其是房地合一實施後,稅負會加重的土地持分大的產品,像是老公寓、店面產品,可以在2015年年底前買進,尤其店面產品具有「低投報、高增值」的特殊性,而在後房地合一時代,後勢看俏。
 
至於近期台北市市長柯文哲嚴查的違章建築及工業住宅,在柯P效應之下已成房市地雷!違建拆除風潮席捲而來,過去買一送一的頂加現在也成了燙手山芋,而工業住宅因為違反都市計畫法,價格較區域行情便宜,但也有可能因為房屋稅加重課稅、貸款不易,以及被連續開罰,把省下的錢都吐出來,購買這兩種產品千萬得三思!
 
趨勢五、有花堪折直須折,價錢合理就出手
 
展望2016年不動產市場,國內外經濟表現及政策風向仍是影響房市最大之二個關鍵,在央行總裁彭淮南搶先降息之下,可望帶動財政政策,重啟經濟動能,2016年景氣可樂觀看待!
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