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房市利多!央行調降利率半碼,房市「限貸令」刪除
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房市利多!央行調降利率半碼,房市「限貸令」刪除
作者:MyGoNews方暮晨
時間:2016-03-25
新聞摘要
房市利多!央行調降利率半碼,房市「限貸令」刪除
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】中央銀行2016年3月24日召開第1季理監事聯席會議,決議再調降利率半碼,重貼現率調整為1.5%、擔保放款融通利率1.875%、短期融通利率3.75%,3月25日起實施。央行總裁彭淮南指出,考量全球經濟存在下行風險,國內景氣雖可望改善,但復甦力道仍顯緩慢,加上近期主要國家多採取擴大貨幣寬鬆政策,國際利率走低,導致外國資金大幅流入台灣,因此,為維持金融穩定,在通膨預期溫和及負的產出缺口擴大下,央行理事會認為,調降政策利率將有助提振景氣。
這是央行自2015年第3季理監事會議以來第3度降息,總共降息1.5碼(1碼為0.25個百分點)。代表政策利率的重貼現率降至1.5%,距2009年金融海嘯時期的1.25%歷史低點,僅1碼之遙,符合市場普遍預期;此外,央行也放寬「限貸令」,除高價住宅不變外,其餘各項規範均刪除。
央行理監事會議認為該行自2010年6月針對不動產採取「審慎措施」以來已見成效,金融機構也持續強化不動產授信風險自主管理,加上政府建全房市相關稅制陸續啟動,市場投機需求已逐漸減少,因此決議放寬,不過,由於新承作高價住宅貸款集中度仍高,因此維持原有規範不變,其餘限貸令則全數刪除,值得一提的是,央行此次也留下伏筆,宣稱將視國內外經濟金融情勢、銀行不動產授信、房產市場發展等狀況,再適時採取妥適措施。
也就是說,原本台北市所有行政區、新北市15行政區的「最高貸款成數6成」限貸令將被刪除;全國自然人第3戶以上購屋貸款一律「最高6成」規範同樣刪除;刪除全國不分區公司法人購置住宅貸款「最高6成」規範;土地抵押貸款部分,最高貸款成數6成5,以及保留1成動工款、檢附具體興建計畫等規範也刪出;僅台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上的「高價住宅」,維持最高貸款成數6成規定不變。
央行此次一口氣將所有管制區域解除,大出市場意料之外,信義房屋指出,對於市場來說第一個就是信心回升,其次則是受到信用管制影響的換屋族群,有機會趁房價回檔與貸款成數較高的狀況下,完成換屋的需求,另外,央行還刪除土地融資的貸款成數等規範,對於開發商來說也是一項利多。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2015年房市交易量已經寫下2002年以來的新低量,現在不僅是房市不景氣而已,低交易量已經讓房市產生流通性風險問題,而目前投資客早已經退場,房市的價量也步入修正階段,選擇性的信用款制措施已經沒有再強力管控的必要。
至於對房市的影響方面,曾敬德指出,在選擇性管制措施退場、奢侈稅落日與房地合一上路之後,對於房市可以說是逐漸看到一絲的曙光,也可以解讀房市已經擺脫了打房年代,市場可能會解讀為央行對房市釋出善意,加上後續沒有重量級的房市稅改政策,民眾對於房市信心可能由現在的保守轉為中性,不過在房市仍是下行的修正過程中,預料即使開放選擇性信用款制措施也不會讓房價飆風再起,短期內投資客可能還是不會回到市場上。
另外,由於選擇性管制措施大多是針對第二套的房貸,因此全區解禁之後,購屋人要換屋時就不必先賣後買,如此一來可刺激換屋的需求,一買一賣的狀況下也有利房市的流通性增加,擺脫目前低流通性的窘境。
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,央行自2015年9月啟動降息後,利率連三降,每次各降息半碼,累積到目前為止也僅降息1碼半(0.375%),而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿,約為六至七成左右,換算一個月每百萬省下的利息大概是對中一張統一發票普獎的金額,對於消費者而言誘因不大,以目前的市況而言,無論是想進場或不想進場的消費者,「利率」都不是消費者優先考量的因素,合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。
對於信用管制鬆綁,林泰隆表示房市呈現價跌量縮,目前已全面是自住型買方市場,無人為投機炒作的可能性,因此央行才會全面解除管制,以支持、鼓勵自住型買方進場,希望在房價下跌後,成交量有機會回升,來穩定房市、鼓勵內需市場。
全國不動產企研室主任張瀞勻表示,央行三度降息半碼(0.125%),目前五大銀行平均房貸利率約1.835%,實際降息0.07%-0.08%,若以貸款一千萬元而言,分20年期之本息攤還而言,每月月付金從49,811元,降至49,506元,每月可省下305元,還不足以支付天天喝咖啡的錢!
張瀞勻指出,降息半碼對於目前房市景氣沒有太大的助益,國內游資充沛,但要吸引高資產階級將資金注入不動產,決定因素是整體經濟以及政策,而現今經濟環境瞬息萬變,520新政府上台前,有太多不確定的政策因素,加上目前銀行雨天收傘態勢明顯,核貸金額從成交價八成,降至六成四左右,因此降息對於房市提振效果有限!
不過,從央行鬆綁房市管制看來,目前房價下修幅度,已在央行認可範圍,加上房地合一鼓勵長期持有,早就趕跑投資客,不動產也從炒作的商品,轉型為符合市場需求的產品,而此時此刻解除房市管制,受惠最大的即是自住換屋族,購買力大幅提升,第二受惠族群為長期置產收租族!
至於央行唯一沒有鬆手的豪宅,張瀞勻認為,台灣高資產族群消費能力驚人,即使豪宅貸款鬆綁一成,影響也很有限,僅保留豪宅禁令,宣示意味濃厚,代表著央行將守住房價最後一道防線,不讓房價再扶搖直上,可望形成天花板效應!
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